Buenos Aires crece en metros cuadrados pero no en población

Por Nora Sánchez - Diario Clarín

En 10 años se duplicó la superficie construida. La cantidad de habitantes de la Ciudad casi no varió en los últimos 40 años. Sí se modificó la composición de la familia tipo, que bajó de cuatro a tres personas. Y cada vez más gente vive sola.

En los últimos diez años, Buenos Aires sumó más m2 construidos que habitantes . La superficie edificada aumentó el doble que la población, que se mantiene estable, apenas por debajo de las tres millones de personas. ¿A quiénes les venden, entonces, los departamentos nuevos que proliferan en la Ciudad? Los expertos dicen que la construcción refleja un fenómeno demográfico: cada vez hay más gente que vive sola y la familia tipo bajó de cuatro a tres integrantes.

Por eso, la mayoría de las unidades de vivienda que se hacen tienen uno o dos ambientes. A esto se le suman otros factores, como la tendencia a invertir en ladrillos o la gente del interior que tiene una propiedad en Capital y la usa ocasionalmente. “La cantidad de residentes de Buenos Aires no aumenta desde 1941. Pero todos los años la Ciudad incorpora un millón y medio de m2.

Esto ocurre porque está modificando sus condiciones de hábitat. En 2001, cada habitante disponía, en promedio, de 31 m2 y hoy cuenta con 52 m2”, analiza el subsecretario de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, Héctor Lostri.

El funcionario cita un informe realizado por su subsecretaría que vincula las tendencias de crecimiento demográfico con la construcción. Y da números. Entre 2001 y 2010, la superficie edificada de la Ciudad aumentó un 8,1%, pasando de 220.316.840 m2 a 238.045.983 m2.

En el mismo período, la población porteña subió apenas un 4,1%. En 2001 había 2.776.138 habitantes y el censo 2010 relevó a 2.891.082. Para Lostri, el estudio derriba las percepciones de que se construye en forma excesiva y de que la infraestructura está al borde del colapso.

En el estudio de Planeamiento se destaca el caso de Caballito, uno de los barrios donde fueron demoliendo las construcciones bajas para hacer edificios nuevos. Y donde los vecinos se movilizaron para evitarlo. Allí, en diez años la superficie edificada aumentó el 12,9%, pasando de 11.311.299 m2 a 12.768.412 m2. Pero la población no se incrementó en la misma proporción, sino en un 5,6%. En 2001 había 168.561 habitantes y en la actualidad son 178.116.

La demografía revela, al menos en parte, para quiénes son los edificios nuevos. “En la Ciudad, entre 1991 y 2010 las viviendas se incrementaron en un 50% –señala José Donati, director general de Estadística y Censos porteño–. Uno de los factores que explica porqué Buenos Aires no crece en población pero sí en m2, es que el tamaño medio del hogar es cada vez mas chico. Antes, una familia tipo estaba integrada por los padres y dos hijos y hoy, por una pareja con un hijo. Además, hay una presencia cada vez mayor de hogares unipersonales”.

El informe de Planeamiento refleja estos fenómenos en cifras. Entre 1980 y 2008, los hogares unipersonales aumentaron del 16% al 32%. Es decir que en Buenos Aires, una de cada tres viviendas está ocupada por una sola persona. Además, los hogares pasaron de tener un promedio de 4,6 integrantes a 2,8. Al mismo tiempo, aumentó la construcción de viviendas de menor tamaño, con una cantidad creciente de monoambientes, que junto a los departamentos de dos ambientes son los más buscados.

Según los demógrafos, hay más gente que vive sola debido a varias causas. Una es el incremento de la esperanza de vida: según la Encuesta Anual de Hogares 2009, el 49,6% de los hogares unipersonales son habitados por personas de más de 60 años. También aumentó la tasa de separación de las parejas y disminuyó la tasa de fecundidad. Además, la gente cada vez espera más para casarse.

Para explicar el aumento de los m2 construidos, Donati también señala otros factores, más económicos que demográficos: “La gente hace inversiones inmobiliarias en la Ciudad y también hay viviendas desocupadas de uso esporádico –observa–. Por ejemplo, la gente del interior las tiene para los hijos que vienen a estudiar, pero que después vuelven a su pueblo”. Por otra parte, muchos profesionales, como médicos, psicólogos, odontólogos o abogados, alquilan o compran departamentos para trabajar.

“Antes también se construía mucho, pero no se declaraba porque el objetivo era doméstico –observa la arquitecta Dora Zeballos, profesora de la UBA y especialista en tasaciones de la inmobiliaria LJ Ramos–. Ahora se declara todo porque hay un fin comercial. Y gran parte de la superficie nueva declarada se concentra en Puerto Madero, donde hay una alta tasa de vacancia porque es un barrio que absorbe capitales que buscan resguardo”. La especialista afirma que el otro factor es que hay una importante movilidad de ocupación en los barrios. “Hay una alta concentración de construcción en Caballito o Palermo en detrimento de otros, como Mataderos, Villa Luro o Versalles, que son barrios que se mantienen con una baja densidad de población y donde no hay un interés por construir porque no son comercialmente atractivos”, dice.

“Buenos Aires no tiene migraciones fuertes interbarriales –disiente Lostri–. Lo que sí ocurre es que la familia se va desgranando, y cada hijo va ocupando otra unidad, generalmente en el mismo barrio”. Y asegura: “Para mantener la cantidad de población que tenemos, la ciudad tiene que agregar 1.100.000 o 1.300.000 m2 de construcción por año. Si no, la Ciudad va a perder habitantes”.