Distrito tecnológico: lotes baratos atraen a gigantes y prevén "hoteles de empresas"

Por Patricio Eleisegui - © iProfesional.com
El espacio que impulsa el gobierno porteño en Parque de los Patricios crece y ya totaliza 54 firmas radicadas en el área. Durante el último tramo de este año y buena parte de 2011 titanes como IBM y Verizon también instalarán centros de desarrollo. Precios y oportunidades inmobiliarias

Con el atractivo de ofrecer un bajo valor del metro cuadrado en comparación con otras zonas de la Ciudad de Buenos Aires, y apuntalado por el inminente desembarco de importantes compañías, el distrito tecnológico, que impulsa el Gobierno porteño en Parque de los Patricios, crece mes a mes y ya suma 54 empresas radicadas en el área.

Alrededor de 20 ya operan en el espacio delimitado por las calles Colonia, Amancio Alcorta, Almafuerte y la avenida Caseros. Tata, Iron Mountain y Coradir son algunos de los nombres que desarrollan y comercializan soluciones tecnológicas en ese barrio. En breve, se instalarán Clarín Global, Le Shop, y Telefónica, a través de su controlada T-Gestiona, donde se concentran inversiones por unos 40 millones de pesos.

Pero la avanzada no concluye ahí: según fuentes del Ministerio de Desarrollo porteño, durante el último tramo de este año y buena parte de 2011, gigantes tecnológicos como IBM y Verizon también instalarán centros de desarrollo en Parque de los Patricios. Desde la dependencia también dieron por segura la radicación de Oracle, pero fuentes de la compañía negaron que estén evaluando desarrollar actividades en esa zona.

Por otra parte, durante el primer semestre del próximo año convergerán las obras de lo que será el Centro Metropolitano de Desarrollo, un complejo que ocupará tres manzanas comprendidas entre las calles Labardén, Uspallata, Zavaleta, Chutro, Luna y Los Patos. El emprendimiento demandará desembolsos por u$s80 millones y promete aglutinar espacios para convenciones y capacitaciones, la sede de una universidad y, además, servirá de base de operaciones para una nueva apuesta del macrismo: los “hoteles de empresas”.

En este sentido, Damián Specter, director de Promoción de Inversiones de la Ciudad de Buenos Aires, señaló a iProfesional.com que “se buscará incentivar el desarrollo de nuevos emprendedores, dándoles un espacio corporativo”. “El pequeño empresario o emprendedor podrá alquilar, a un cierto precio, determinados metros cuadrados de oficina, con todos los servicios que necesite. Simplemente, abonará expensas y, a partir de ahí, podrá contar con secretarias que hablen varios idiomas, centrales telefónicas, e incluso servidores, todo provisto por el empresario privado que tenga a su cargo la explotación del Centro Metropolitano”, indicó.

“Entonces, por un pequeño monto, podrá contar con una zona de operaciones específica, en un lugar de privilegio, por el movimiento de las otras propuestas. La idea es que el Centro Metropolitano también cuente con un clubhouse, como el que poseen los countries, y exista una interacción con los proveedores de servicios tecnológicos del distrito”, añadió.

Al momento de evaluar las variables que permiten explicar el movimiento en Parque de los Patricios, desde el Gobierno que encabeza Mauricio Macri sostuvieron que el paquete de exenciones impositivas -Ingresos Brutos, ABL y Sellos, entre otros- que promueve la iniciativa, y la diferencia de cotización que, en términos inmobiliarios todavía exhibe dicho barrio, operan como el argumento que motoriza las inversiones.

El peso de este margen de precios, incluso, es avalado por especialistas de consultoras como Reporte Inmobiliario. No obstante, advirtieron que pese al incremento del 50% en el valor de los predios y oficinas del área, aún sostienen que los rangos se mantienen todavía muy por debajo de áreas corporativas ubicadas en lugares como Puerto Madero. “Hoy las pretensiones en los terrenos están en el orden de los u$s300 el metro cuadrado, cuando hace un año estaban en u$s200. Pero esto no cambia la condición de oportunidad que tiene la zona y el hecho de que cada vez haya más interés, por parte de los desarrolladores, de operar allí”, comentó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

“En el caso de las oficinas, el metro cuadrado se cotiza a un promedio de 15 dólares la unidad. En lo residencial, el metro cuadrado está en u$s1.800. Todos estos valores, aunque algunos pretendan hacer comparaciones, son hasta un 50% más baratos que en Puerto Madero”, señaló.

Rozados destacó la suba de precios que muestra Parque de los Patricios, desde que Macri anunció la creación del distrito tecnológico, aunque remarcó que todavía no hubo una explosión en lo que hace a las cotizaciones. “A principios de 2009 concretamos un relevamiento de precios de terrenos y los resultados nos dieron un promedio de u$s200 de incidencia el metro cuadrado. Este año repetimos la experiencia y no ubicamos ofertas de terrenos en ese margen de incidencia. En la actualidad, las pretensiones están en el orden de los 300 dólares”, aseguró el experto.

“Este cambio, obviamente, atenta contra la rápida concreción de las obras. Igualmente hay oscilaciones, según el espacio dentro del distrito. No es lo mismo la zona del colegio Bernasconi que la cercana al estadio de Huracán, donde hay muchos galpones y lugares degradados”, añadió.

Según Rozados, los precios más caros en el área se ubican en cercanías de sendas como Brasil, Catamarca, Caseros y Jujuy. “Ahí, el metro cuadrado a estrenar, en lo que hace a lo residencial, está en los u$s1.800. En Puerto Madero, la misma superficie cuesta u$s3.700. Y en cuanto a alquileres, las oficinas alcanzan los mencionados 15 dólares el metro cuadrado”, comentó.

Ya en calles como Rondeau, en cambio, la misma medida baja hasta rozar los 7 dólares, como es el caso del contrato de alquiler cerrado recientemente por la Pyme tecnológica TAO-IT. “Los valores, en general, todavía están por debajo de los de Boedo o Almagro, aunque hayan subido en este último tiempo. La incidencia en el terreno está por encima de los u$s250 el metro cuadrado, cuando antes el parámetro era mucho menos”, declaró Oscar Puebla, dueño de la firma homónima, con operaciones dentro del distrito.

Proyectos en marcha
Al momento de abordar las iniciativas en marcha, fuentes del Ministerio de Desarrollo Económico de la Ciudad de Buenos Aires refirieron al proyecto que ya está llevando a cabo la firma Vizora. En ese caso, la compañía avanza con un plan de construcción de oficinas que ocupará alrededor de 15.000 metros cuadrados. El emprendimiento está ubicado en Rondeau al 3200 y la intención es que, precisamente, abastezca la demanda del distrito tecnológico. “La apuesta de Vizora es una muestra de la revalorización de la zona. La inversión de la empresa estará en el orden de los 15 millones de dólares aproximadamente”, puntualizaron desde el organismo porteño.

En simultáneo, Grupo Forcadell –desarrollador integrado por capitales argentinos y españoles– comenzó a levantar oficinas para un proyecto que contemplará el desembolso de 10 millones de dólares. La propuesta consiste en un complejo que ocupará una superficie de 10.000 metros cuadrados. El Grupo comunicó que una oficina del más alto nivel, como las que se están construyendo, se podrá alquilar a un valor de entre 16 y 18 dólares el metro cuadrado. El emprendimiento estaría concluido para 2012.

Pero la oportunidad de negocios inmobiliarios no se restringe a brindar la infraestructura edilicia para que funcionen las compañías tecnológicas, sino que también potencia el interés por construir viviendas dentro de la misma zona. En esa dirección, la desarrolladora Debaires impulsa la apuesta de mayor escala dentro del segmento residencial. En un solar de 2.500 metros cuadrados, la firma avanza con el proyecto “La Imprenta”, que demandará una inversión cercana a los 4 millones de dólares. Según Reporte Inmobiliario, la empresa promueve este emprendimiento “aprovechando partes de la estructura original del edificio de una ex imprenta”. La intención es dar origen a 115 unidades funcionales de uno y dos ambientes, además de estudios y lofts. Daniel Vega, director de Debaires, afirmó que “el público objetivo, al que apunta la empresa con sus desarrollos, es el de primera vivienda”. La comercialización de la propuesta correrá por cuenta de Toribio Achával.

Una idea que crece
A la par de estos desarrollos, desde el Gobierno porteño siguen de cerca la entrada en operaciones de firmas como Clarín Global, T-Gestiona (del grupo Telefónica), LeShop y Banco Ciudad, entre otras.
“De las 54 empresas radicadas, hay 20 que ya funcionan en el distrito. El resto está en obra o a punto de mudarse. Para fines de 2010, estimamos que la zona contará con alrededor de 70 compañías radicadas y algo más de 35 firmas operando en el lugar”, adelantó Specter, de Promoción de Inversiones de la Ciudad de Buenos Aires.

Para potenciar estos arribos, el macrismo acaba de presentar un proyecto orientada a expandir el tendido de fibra óptica en Parque de los Patricios. “Una vez aprobado el marco, el Gobierno generará un crédito fiscal para financiar el 50% del tendido y el soterramiento. De esta forma, no sólo se asegurará la redundancia en la conectividad de la zona, sino que, además, se ampliará el mapa de la banda ancha en la Ciudad de Buenos Aires”, precisó.

Specter aseguró que la nueva ley “será aprobada en uno o dos meses” y agregó que el Ministerio de Desarrollo Económico, en combinación con el Banco Ciudad, también puso en marcha una línea de créditos destinados a aquellos emprendimientos que, aunque no sean tecnológicos, deseen instalarse en el barrio mencionado. “Buscamos captar a otro tipo de empresarios. Restaurantes, lavanderías, servicios en general. Todo lo que provea de distintas maneras al caudal empleado por las tecnológicas. Estamos hablando con los grandes supermercados para que instalen sus locales en el formato de proximidad”, anticipó.

Según el funcionario, Banco Francés y OSDE son otros de los nombres de peso que evalúan instalar parte de sus estructuras comerciales y de servicio en Parque de los Patricios. “Al igual que las cadenas de hipermercados, hicieron consultas y están buscando predios. Como en el caso de IBM, este tipo de movimientos se harán más claros en el 2011”, concluyó.