Radiografía del oscuro "negocio inmobiliario" que se esconde detrás de la toma de espacios públicos

Por Fernando Gutiérrez - iprofesional.com
La crisis se propaga. Detrás de ella aflora un turbio entramado de alquileres de viviendas, que operan en la informalidad y con propietarios "de facto". ¿Por qué en las llamadas villas miseria cuestan más que en muchos barrios de Capital? ¿Cuánto se desvaloriza una zona por un asentamiento ilegal?

Más allá de los violentos enfrentamientos entre vecinos y del debate sobre la inmigración, lo que quedó al descubierto tras las ocupaciones de terrenos fiscales en la zona sur de Capital es la existencia de un mercado inmobiliario "negro" cuyo funcionamiento fue, en última instancia, el detonador de esta crisis.

Sucede que, en definitiva, lo que impulsó a más de 13.000 personas a ocupar el Parque Indoamericano, lotearlo, demarcar parcelas e iniciar planes de construcción fue una brusca variación en los alquileres que se pactan en los asentamientos irregulares, llamados comúnmente "villas miseria".

Así, salió a la luz -ahora con más fuerza que nunca- la operatoria de un mercado de viviendas que funciona al margen de la legislación, de los reglamentos y de los códigos propios del mercado formal. Pero que es el único existente para las más de 200.000 personas que, se estima, habitan las villas de la ciudad.

Los numerosos testimonios de los propios ocupantes del Parque Indoamericano dan cuenta de lo ocurrido recientemente y que fuera la mecha que encendió la bomba: un ajuste en los alquileres de aproximadamente el 50 por ciento. Por cierto, un nivel de incremento muy superior al del mercado formal donde, aun en un contexto inflacionario y con prácticas indexatorias, subieron entre 10 y 20% en el año.

Pero, tal vez, más sorprendente que el ajuste es el nivel de precios que se pacta y que quedara al descubierto por esta crisis. En efecto, en las villas más grandes, como la 31, la de Retiro, o la 1-11-14, ubicada en el Bajo Flores frente al estadio del club San Lorenzo, se llega a cobrar $1.200 por un pequeño departamento.

Una cotización que sin lugar a dudas queda fuera de las posibilidades de las familias que habitan en esas villas, muchas de ellas ya no pobres sino decididamente sorteando la franja de indigencia (según el cálculo de la fundación FIEL, una familia de cuatro miembros debe tener un ingreso mensual de $1.109 para poder comprar una canasta básica alimentaria). "Sin duda esos alquileres están en un nivel comparable e incluso más caros que el de muchos barrios de Buenos Aires", observa Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.Esta firma periódicamente realiza un pormenorizado relevamiento del mercado de renta de viviendas en las distintas zonas.

Un reciente informe da cuenta de un dato no menor:

-Para el caso de departamentos de dos ambientes, en al menos 16 de los 36 barrios relevados, los precios que se pactan por una locación son más bajos que los que afrontan los inquilinos de las llamadas villas miseria.
-Incluso, en barrios de clase media con fuerte demanda habitacional, como Caballito o Villa Urquiza, la renta promedio de pequeños departamentos es comparable a la de estos asentamientos irregulares.

El crecimiento de la densidad de población en las villas ha originado, desde hace años, un proceso de construcción en altura, con materiales relativamente sofisticados en comparación con los asentamientos más pobres. Ya no se trata de viviendas de chapa sino que están construidas con ladrillos y cemento.

Un trabajo del urbanista Guillermo Daniel Meyer describe cómo es el tipo de unidades en cuestión: "Hoy por hoy la mayoría de las viviendas poseen un baño, la cocina es además un ‘living-comedor-dormitorio' y dos habitaciones. Los pisos son de alisado de cemento. Entre las deficiencias más comunes se encuentran la falta de ventilación, lo que las hace muy incómodas e insalubres. Son muy calurosas en verano, muy frías en invierno y están siempre húmedas. Sus habitantes no pueden tener intimidad y viven hacinados".

La pregunta inevitable es: ¿cómo es posible que se den semejantes precios en barrios marginales con estos niveles de precariedad? En efecto, los conocedores del mercado inmobiliario están acostumbrados a observar relaciones directamente proporcionales entre el prestigio de un barrio y los precios y rentabilidad que ofrece el alquiler. "Una manera, no la única por supuesto, de entender una ciudad es referenciar geográficamente los valores inmobiliarios que se dan en ella. Los precios a los cuales se venden y alquilan las viviendas trasmiten la condición del entorno donde se ubican y también las de de sus moradores", explica un informe elaborado por Reporte Inmobiliario. Y agrega: "Siguiendo las pistas de donde se dan los valores más bajos en el mercado formal, pueden rastrearse condiciones de falta de seguridad, insalubridad, carencia de infraestructura, deficiencia de transportes, falta de equipamiento, tradiciones culturales, entre otras tantas cuestiones que se traducen en el valor inmobiliario".

Sin embargo, inmediatamente señala una situación a la que califica de paradójica: "Aunque resulte difícil de admitir, es precisamente en las villas de emergencia -o dentro de muchos inmuebles usurpados- donde se obtienen las rentabilidades más altas por alquiler de toda la Argentina".
Para los economistas, la situación es relativamente fácil de explicar: como siempre, la clave reside en la ley de la oferta y la demanda. Del lado de la demanda, hay una población que crece a una tasa mayor que la cantidad de viviendas disponibles. Como se trata, en su casi totalidad, de personas que no pueden acceder al mercado formal, por no contar con empleo fijo, ni ingresos regulares, avales, garantías y en muchos casi ni siquiera documentación legal, les resulta vedado buscar alternativas fuera de los asentamientos irregulares.

Investigaciones como las realizadas por la Universidad de La Plata dan cuenta de que la cantidad de gente que paga alquiler en las villas miseria de Capital y el conurbano puede ascender al 20 por ciento. Sólo considerando la Ciudad, esto involucra a unas 240.000 personas.
Del lado de la oferta, en cambio, se da la existencia de viviendas concentradas en pocos propietarios "de facto" que, a pesar de no haber comprado los terrenos, hacen valer su mayor antigüedad en la zona, su control interno de la villa y su inversión en viviendas de material. Naturalmente no están controlados por las regulaciones del mercado formal, por lo que los contratos están sujetos a decisiones unilaterales. Para decirlo en la jerga de los economistas, aprovechan "el poder de la escasez" para fijar condiciones que pueden ser vistas como abusivas.

Los testimonios de los ocupantes de los predios fiscales son elocuentes al respecto. Se refieren a que los "dueños" de las villas, muchas veces organizaciones ligadas al narcotráfico, son aquellos que controlan la construcción y el alquiler de nuevas viviendas dentro de los asentamientos irregulares. La prueba más concluyente sobre la situación precaria de estos inquilinos y sobre el poder desigual de negociación, está dada por las rentabilidades de alquiler que les queda a los "propietarios".

La estimación de Reporte Inmobiliario es que llegan a obtener hasta un 50% de ganancia anual sobre el presunto valor del inmueble. Esto es, un nivel 10 veces superior al de la renta de alquiler en un barrio promedio de Capital.

En definitiva, como suele ocurrir en muchos mercados donde el Estado se ve imposibilitado de brindar una solución, surgen los grupos que asumen la autoridad y varias funciones de ordenamiento comunitario. Así, lejos de ser un mundo uniforme, el ambiente de las villas muestra una marcada estratificación. "Las grandes villas son lugares de altos contrastes, lejos de ser homogéneas presentan diversidad de panoramas", describe Meyer, que además destaca:
•"Algunas poseen un alto grado de densidad, con comercios e instituciones barriales, pasajes anchos y pavimentados, viviendas con un mínimo de confort, higiene y servicios".
•"Otras, en cambio, presentan un paisaje más desolador con casillas muy humildes, sin servicios, mal edificadas y con signos de degradación. Los comercios escasean y las calles son de tierra.
•"Finalmente se observa la miseria en su forma más cruda, con casillas sin ningún tipo de servicio, suelo de tierra y edificaciones de madera y chapa, rodeadas de basurales y aguas servidas", concluye Meyer.

Pero tal vez la principal diferencia dentro de las villas sea la que reside entre propietarios e inquilinos. Además de no tener que pagar alquiler, el hecho de ser propietario funciona como una suerte de llave que facilita el acceso al cobro de planes de asistencia social. De manera que, en la clase baja, el "sueño de la casa propia" puede ser todavía más acentuado que en la población de clase media. Este fuerte incentivo a transformarse en dueño es el que, en definitiva, ha acentuado la crisis.

Las expresiones de los "ocupas" no pueden ser más explícitas respecto del lugar que el acceso a una vivienda propia ocupa en la escala de valores de la población marginada. Y esta voluntad de convertirse en propietarios es, desde el punto de vista de las autoridades, un arma de doble filo. Porque es lo que puede disparar el "efecto contagio", que ya se está evidenciando con la ocupación de dos nuevos predios fiscales.
"No podemos ceder ante una situación como ésta porque se potenciaría claramente en toda la ciudad", afirmó el ministro de Seguridad porteño, Guillermo Montenegro, en conferencia de prensa. Este temor está además alimentado, claro, por los rumores que han corrido sobre eventuales subsidios o ayudas económicas por hasta $25.000 para quienes desalojen los terrenos ocupados.

La actual crisis ha llevado, además, a la polémica respecto de si es positivo o no entregarles títulos de propiedad a los habitantes de asentamientos irregulares. El Gobierno de la Ciudad había tenido, en un principio, una postura favorable, e incluso está programado para mediados del año próximo las entregas de dichos títulos. Y ello contribuiría a consolidar un mercado inmobiliario más cercano al formal. Pero, aunque estos reconocimientos serían limitados, los detractores de esa iniciativa afirman que esa política termina fomentando las ocupaciones.

Pero para entender cabalmente por qué se llegó a una crisis de la magnitud que se está viendo en estos días no alcanza sólo con entender la motivación de quienes ocupan tierras y aspiran a ser propietarios. Tan importante como eso es entender qué sienten los vecinos de la zona sur, que viven en casas, edificios y complejos habitacionales cercanos a las villas o a los predios candidatos a transformarse en nuevos asentamientos.

Para seguir con la jerga de los economistas, estos vecinos temen la "externalidad negativa". Es decir, que por un fenómeno ajeno a su capital (su casa, en este caso), se produzca una brusca caída en el valor. Y tienen razón en ese temor. Según Gómez Picasso, si un parque se transforma en villa miseria, las casas ubicadas frente a él automáticamente pierden un 40% de su valor. "Puede haber variaciones, dependiendo de qué tan fuerte sea la sensación de inseguridad en la zona, o de si desde la casa en cuestión hay una visión directa del asentamiento. Pero en todos los casos habrá una desvalorización muy importante para el barrio", explica. Y también las expresiones vociferadas ante las cámaras de televisión por los irritados vecinos de las torres de la avenida Castañares son claras en este sentido.

Las investigaciones afirman que los efectos negativos sobre los precios de las propiedades suelen llegar hasta un radio de 300 metros linderos a una villa miseria. Al respecto, desde Reporte Inmobiliario indican que la única excepción a este fenómeno ocurre en la villa 31 de Retiro, donde por tratarse de una zona céntrica -con predominio de oficinas- no se observa esa desvalorización típica de los barrios residenciales.

Varios momentos de la historia argentina registraron situaciones parecidas a la que se vive en estos días.
Desde la famosa rebelión de los inmigrantes europeos que, a principios del siglo 20, protestaban por los altos precios de los alquileres en los "conventillos", la protesta social y las carencias de infraestuctura edilicia han ido de la mano. En aquellos días era un negocio rentable alquilarlos. Pero la violencia de las protestas derivaron en una mayor regulación de ese mercado y, finalmente, dieron lugar al loteo de nuevos terrenos para canalizar la creciente demanda que trajo consigo el flujo inmigratorio.

Más cerca en el tiempo, en la década de los '40, los historiadores refieren a una crisis en el mercado de vivienda cuando el Estado dictó medidas que trajeron como resultado una retracción de la oferta. La rebaja de alquileres primero, la suspensión de los desalojos luego y la confiscación de viviendas desocupadas implicaron un fuerte desincentivo para que la construcción acompañara el crecimiento poblacional. Es de esos años que datan las primeras villas miseria. La historia registrará en el futuro las páginas que se están escribiendo en estos días trágicos, en los que los incentivos económicos conforman una combinación letal, llevando a indigentes a ocupar terrenos públicos y a los vecinos a repelerlos con violencia.