El autor elogia diversos aspectos del Procrear, como su transparencia y el esquema financiero. Pero opina que el sector privado debería poder invertir, para que la ANSeS no sea su única fuente de recursos.
La nota sobre el plan Procrear publicada semanas atrás en este mismo suplemento, si bien es interesante en lo referente a los aspectos arquitectónicos de la operatoria, no contempla un análisis amplio de la misma. En primer lugar hay que señalar que el programa está fondeado básicamente con recursos provienentes del sistema previsional público, lo cual supone una razonable colocación de fondos de los futuros jubilados, que por definición deben ser invertidos a largo plazo.
Por otra parte, vale la pena destacar el criterio de selección de los beneficiarios para entender la calidad de los activos en los cuales el ANSeS invierte. El sistema funciona mediante sorteos públicos de los cuales surgen los elegidos, a quienes luego se les hace una evaluación crediticia. Así, no replica la modalidad histórica de la vivienda social en nuestro país, de tipo “clientelista”. Las hipotecas se originan y administran a través del Banco Hipotecario (fiduciario del programa), cumpliendo con premisas parametrizadas que prevén un buen nivel de repago para retroalimentar al modelo, que hasta ahora se viene verificando.
Las tasas de interés son accesibles, y se vuelven ajustables en el tiempo de manera de no descapitalizar al sistema. Incluso se puede debatir, social y políticamente, si es correcto utilizar recursos previsionales sin maximizar su rendimiento financiero a corto plazo, y lo cierto es que, en última instancia es defendible que los futuros jubilados subsidien, aunque sea en parte, a los jóvenes que quieran acceder a su primera casa.
Concretamente, las líneas de créditos son básicamente las siguientes: los plazos de pago son hasta 30 años, los montos ascienden hasta los $500.000, la relación cuota-ingreso puede llegar hasta el 40% y las tasas van del 2% al 14%, con diversos sistemas de ajuste.
La operatoria viene creciendo y, en varias plazas del país, es lo único que realmente está moviendo el alicaído mercado inmobiliario y de la construcción. Ya se puso en marcha la edificación de 125.000 viviendas para medio millón de personas. De ese total, 92.000 se otorgaron a través de las líneas de crédito tradicionales y se están construyendo unas 33.000 unidades más en 95 desarrollos urbanísticos para 130.000 personas. Casi 50.000 viviendas están terminadas, y todo ello sucede con proyectos de arquitectura que, como se ha destacado, son de buena calidad.
No obstante lo anterior, lo que está muy poco incentivado y podría mejorarse sustancialmente es la incorporación de capital privado en el marco de emprendimientos orientados a este mismo segmento, que es algo que los desarrolladores reclamamos desde las instituciones del sector, como la AEV. En la actualidad ese modelo está virtualmente ausente del Procrear (salvo los loteadores), pero con su aplicación, los resultados podrían ser mucho mejores y más acelerados, replicando la experiencia de otros países latinoamericanos.
El esquema vigente concentra solo en el ANSeS la responsabilidad de proveer los recursos financieros, mientras que el banco, con el management de IRSA es quien desarrolla los proyectos en fracciones fiscales (al respecto, hay que destacar que su puesta en valor también es positiva). Adicionalmente se están adquiriendo tierras privadas para expandir el plan.
Por último, es muy interesante señalar que varios de los principales candidatos de la oposición han dicho que mantendrán el plan, con ajustes como los que se mencionan, en caso de ganar las elecciones presidenciales.
* Arquitecto, Magíster en finanzas y consultor en Real Estate
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