Por Diego Genoud para LA NACION
Pese al crecimiento económico de los últimos años, el déficit habitacional afecta a casi cinco millones de hogares, familias que no tienen casa propia o viven en viviendas precarias. Por qué es tan difícil encontrar soluciones y qué proponen los especialistas
Villas que crecen año tras año y una deuda social que el crecimiento no logró resolver. Foto: Archivo / Patricio Pidal / AFV
Villas que crecen año tras año. Disputas por tierras que provocan conflictividad social y hasta -otra vez, ahora en Humahuaca, ayer en el parque Indoamericano- escenas de violencia y muertes. Especulación inmobiliaria y también política. Créditos que son inalcanzables. Pero, y sobre todo, carencias de millones de familias y una necesidad imperiosa de soluciones: éstos son algunos de los muchos elementos que actualizan una y otra vez el problema de la vivienda en la Argentina sin techo, un problema que afecta sobre todo a la clase baja, pero también y, cada vez más, a la clase media.
El asunto es complejo y tiene, obviamente, múltiples causas. Pero en el diagnóstico las diferencias son muy pocas: más allá del lanzamiento reciente del plan oficial Procrear, cuyo impacto es todavía materia opinable y objeto de críticas por el origen previsional de los fondos, en los casi diez años de gobierno kirchnerista -varios de ellos con tasas de crecimiento del 8 por ciento anual-, no se logró mitigar el déficit habitacional.
¿Las principales razones que citan los especialistas? Falta de crédito, ausencia o insuficiencia de políticas públicas y una creciente especulación inmobiliaria. A la hora de las soluciones, en cambio, no todos coinciden.
Según el Observatorio de la Deuda Social de la UCA, presentado el mes pasado, el déficit habitacional involucra a tres millones de hogares en todo el país, cifra que equivale al 25 por ciento del total de familias. Un estudio de SEL Consultores agrega que el crecimiento del déficit habitacional se concentra entre aquellos que alquilan, una franja que pasó del 16,5% en 2007 al 19,8% en 2011. Por último, un reciente trabajo del Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas, que dirige el diputado Claudio Lozano, va más allá y sostiene, sobre la base del censo de 2010, que el déficit habitacional abarca al 39,8% de los hogares: un 27,9% (3.391.753 hogares) que no son propietarios de su vivienda y 1.451.037 que son propietarios de viviendas precarias. En total, 4.842.790 de hogares. Casi cuatro de cada diez.
Resolver el problema va a llevar por lo menos diez o quince años, si es que hay voluntad política, afirma la relatora especial de la ONU para el Derecho a la Vivienda Adecuada, Raquel Rolnik.
Para Dan Adaszko, sociólogo e investigador de la UCA, las soluciones tampoco llegarán a corto plazo. "En la Argentina sobra tierra, pero el acceso al suelo es un problema de difícil resolución porque los terrenos están concentrados en los grandes aglomerados, básicamente para negocios inmobiliarios, y hay altos niveles de especulación." Como el suelo es un bien escaso, agrega, "el Estado debe encargarse de obtener parcelas para los sectores populares", algo, de hecho, que ahora asoma como posibilidad.
Según este especialista,
"una posibilidad es aumentar la carga impositiva sobre los terrenos ociosos, otra es la expropiación o cesión. Y otra la de incentivar emprendimientos público-privados: hay que construir viviendas sociales en cuotas accesibles para los que no logran ingresar al mercado inmobiliario y desarrollar una política hipotecaria para estratos medios y medios bajos, restringido al 10 por ciento de la clase media".
Todos los consultados coinciden en que es fundamental resolver la falta de crédito. Según un informe del Banco Ciudad de 2010, "Mercado Inmobiliario, situación habitacional y demanda potencial de créditos hipotecarios en la Ciudad de Buenos Aires", sólo el 13% de los porteños está en condiciones de acceder a un crédito, y de ese total apenas el 1% lo precisa. En otras palabras, los que lo necesitan no lo tienen, ni siquiera aquellos que forman parte del mercado formal de trabajo.
Raúl Fernández Wagner está convencido de que el rol del Estado es esencial, pero plantea la necesidad de innovar a la hora de las propuestas. Arquitecto y urbanista de la Universidad de General Sarmiento, miembro de la iniciativa multisectorial Habitar Argentina y especialista en Tecnología de la Vivienda, Fernández Wagner sostiene que hace falta una reforma urbana y que el valor del suelo no es más que una construcción social. "Hace falta una ley de ordenamiento territorial. Por un lado, el Estado debe disciplinar a desarrolladores inmobiliarios e inversores, para que no hagan más torres. Y por el otro, la vieja idea del peronismo de construir casas hoy no alcanza: pensamos la vivienda en función de si hay o no hay plata, pero no pensamos la ciudad, la relación vivienda-trabajo-transporte. El Estado debe producir suelo, controlar la especulación sin cortar la renta".
Desde otra concepción y con otra especialidad, el arquitecto José Rozados advierte que
"hace falta una política de vivienda integral, de largo plazo, y una decisión política no electoralista".
Coordinador del Programa Ejecutivo en Valuación de Activos Inmobiliarios de la Universidad de Palermo y socio fundador del portal especializado Reporte Inmobiliario, Rozados pone sobre la mesa el punto de vista de los desarrolladores: "Hay que recrear un sistema de crédito con tasas al 7 u 8 por ciento, no al 20, como ahora". Y advierte sobre la idea de regular el mercado del suelo. "Se puede regular desde lo positivo o desde lo restrictivo. Pero no puede dejar de ser negocio porque si no, nadie lo va a hacer." A su juicio, lo que hace falta en la Argentina es "una política de fomento de la oferta privada, construcción diferencial de vivienda, eximir de impuestos por construir".
En la última audiencia pública por la reforma del Código Civil en el Congreso, el abogado Franco Carballo, especialista en procesos de regularización dominial, dio algunas pistas sobre la visión que promueve el Gobierno desde el Cofeplan (Consejo Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial, bajo la órbita del ministro Julio De Vido), que contempla la posibilidad de expropiaciones de tierras privadas. "En ningún momento se trata de modificar la propiedad privada como absoluta. Sí de ir contra la inercia de aquellos propietarios que paralizan tierras al no hacer nada. Incluso, muchos ignoran que tienen una propiedad porque son viejísimas. Otros especulan con el suelo porque en el futuro se puede capitalizar y entonces, en el mientras tanto, lo abandonan."
Desde la ONG Un Techo Para Mi País, su director social, Agustín Algorta, opina que la clave para resolver el déficit habitacional está en la participación de los vecinos y en regularizar el acceso de los que ya están viviendo en un determinado lugar. Su organización reúne a 1500 voluntarios en todo el país y, de hecho, elabora catastros en función de la urbanización y regularización de la tierra. "Buscamos soluciones a partir del desarrollo comunitario. Estamos con los que no pueden esperar el largo plazo. ¿Por qué -se pregunta-, teniendo en cuenta que para muchos un pedazo de tierra es inaccesible, nos parece mal que se aplique un impuesto progresivo a la tierra ociosa o se expropie (con la indemnización correspondiente) en pos de una mejora para muchos?".
La socióloga Natalia Cosacov, investigadora del Laboratorio de Políticas Públicas (LPP), considera que cualquier política habitacional sustentable debería partir de la necesidad de reducir la brecha entre el ingreso de los hogares y el valor del metro cuadrado, que va en ascenso guiado por el ingreso de la capa más alta de la sociedad. En un trabajo reciente, el LPP hizo una estimación a partir de los valores correspondientes al segundo trimestre de 2011 en la ciudad de Buenos Aires, tanto para los ingresos como para los inmuebles. Suponiendo la compra de un inmueble usado de 3 ambientes y 60 m2 (US$ 107.700) sin ningún tipo de crédito. Mientras que los hogares con un ingreso de 8793 pesos requieren 50 sueldos, un hogar con 4551 pesos requiere 96, casi el doble.
"Hasta ahora, se busca acortar la brecha sin intervenir en el mercado del suelo. El Estado debe aumentar su cartera de tierras e inmuebles para extraerlos de la dinámica de apreciación creciente del mercado inmobiliario. De lo contrario, no hay créditos ni subsidios que puedan ir a la par de esa apreciación del suelo que llevó el metro cuadrado en Abasto de 500 dólares en 2005 a 1600 hoy. Recién después, puede construir viviendas o destinarlos a una política de alquileres sociales", dice.
¿Hay o no hay lugar?
El informe de Claudio Lozano y su equipo de trabajo cuestiona duramente el plan Procrear -se titula "Entre Keynes y Mandrake"-, pero reconoce que se trata del plan más ambicioso del kirchnerismo en nueve años. Lozano remarca que "resulta una paradoja, o mejor, el efecto de un particular funcionamiento del mercado inmobiliario, que frente a las múltiples situaciones de déficit habitacional exista un 18% de viviendas deshabitadas" en todo el país. De acuerdo al censo, se trata nada menos que de dos millones de viviendas sin uso.
En la ciudad, el macrismo desarrolla una política urbana que también recibe cuestionamientos -sobre todo por el papel del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC), responsable de los créditos para el programa Primera Casa BA y por los desalojos- pero que tiene su lógica. El ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chain, lo explica: "Un pensamiento moderno no es la producción de barrios de vivienda social pagando exactamente lo mismo que vale en el mercado o un poco más sino el subsidio a la demanda. El subsidio a la oferta es caro e ineficiente. Rechazamos la generación de barrios que cada vez se van más lejos de la ciudad, con lo cual la gente tiene cada vez más complicaciones para viajar, y trabajamos para completar el tejido urbano, densificando hacia el Sur. Por eso, creamos los polos de desarrollo tecnológico y audiovisual".
Arquitecto y economista urbano, Chain brinda un dato que sorprende:
"No es cierto que no hay terrenos. Buenos Aires podría construir más de una ciudad en su territorio, más de lo que está construido. Eso según el código existente de 1977, reformulado en 2000".
Según el relevamiento de su ministerio, hay nada menos que 300 millones de metros cuadrados de áreas potenciales donde se puede construir. "Podrías hacer tres millones de casas o departamentos de 100 metros. Hoy se construyen por año dos millones de metros cuadrados en promedio. Es decir, podrías construir a ese ritmo durante 150 años", afirma.
Y añade: "También en el conurbano está lleno de baldíos en medio de la ciudad. Hay una inversión enorme hecha por la sociedad, de los tendidos de agua, de gas, de luz. Y nos vamos siempre más lejos. Se cree que es al revés, pero una ciudad que no es densa es ineficiente desde el punto de vista ambiental". En ese aspecto al menos coinciden, casi con argumentos calcados, también desde Habitar Argentina.
El director de Planeamiento porteño, Fernando Álvarez de Celis, pasa en limpio el planteo: "El Estado cuando empieza a aparecer cambia la lógica. El mercado, si actúa solo como hasta 2007, no va a ir nunca al Sur. A partir de 2007, se cambia la dinámica de hacia dónde van las construcciones. Antes el 50 por ciento de las construcciones estaba en 12 barrios, ahora es el 38 por ciento".
Cosacov sostiene que es necesario pensar la crítica a la política habitacional articulada con el conjunto de las políticas urbanas y la cuestiona. "Para revertir la brecha entre el Norte y el Sur, el macrismo propicia la apreciación del valor del suelo, pero dejan de lado un aspecto crucial: los aumentos que generan el desplazamiento de la población de menores recursos".
Con una mirada ampliada a todo el territorio nacional, Dan Adaszko incluye un aspecto que, según dice, suele omitirse pero es clave: "Hay que revertir los grandes desequilibrios regionales.
Hoy el 38 por ciento de la población está concentrado en el uno por ciento del territorio, el AMBA. Al mismo tiempo que se construyen viviendas, hay más villas y más inquilinos. Muchos prefieren vivir hacinados en el área metropolitana por el acceso al transporte y los servicios. No hay capacidad de resolver la cuestión habitacional en una dinámica así". Pero eso, claro, ya tiene que ver con el tipo de país que es la Argentina..
