La tercera ola de inversiones: Puerto Madero vuelve a estar de moda entre las grandes desarrolladoras

Por Alfredo Sainz - LA NACION

Los nuevos proyectos de residencias, oficinas y hoteles suman US$ 900 millones; en las empresas aseguran que es la última oportunidad de poner un pie en la zona

Puerto Madero vuelve a estar de moda entre los inversores. 

Mientras el mercado inmobiliario porteño todavía sigue a la espera de una recuperación a nueve meses del levantamiento del cepo cambiario, el barrio más nuevo (y más caro) de Buenos Aires ya protagoniza una nueva ola de proyectos millonarios impulsados por las grandes desarrolladoras locales, que en la mayoría de los casos tenían los terrenos comprados, pero estaban a la espera de un cambio en el "clima de negocios".

En la actualidad, los emprendimientos de torres de viviendas, edificios de oficinas y hoteles que se encuentran en construcción en las zonas de los diques alcanzan inversiones por US$ 640 millones, a lo que se suman otros US$ 260 millones que fueron anunciados en las últimas semanas.

Foto: Javier Joaquín

El resurgimiento de Puerto Madero no es un nuevo fenómeno y a grandes rasgos es algo que se repite con cada cambio en el signo político. El barrio vivió su primer momento de esplendor en los 90 durante el menemismo, cuando se empezaron a reciclar los viejos docks, y después de la crisis de 2001 fue la zona que más creció durante el primer gobierno de Kirchner, cuando la mayoría de las nuevas torres se mudó al otro lado del dique, impulsando el desarrollo del llamado Puerto Madero Este.

"Hoy estamos viviendo la tercera ola de inversiones en Puerto Madero. La primera llegó en los 90 y se frenó con 2001. La segunda arrancó en 2003, con muchos inversores nuevos, como en su momento fue Alan Faena, y ahora estamos viviendo la tercera ola que pasa principalmente por la consolidación del dique 1", explicó Federico Weil, dueño de la desarrolladora TGLT.

Si bien la mayoría de los inversores que están detrás de los nuevos proyectos en Puerto Madero son viejos conocidos de la zona -de Faena a Jorge Brito (Banco Macro), pasando por Alberto Fernández Prieto, Alejandro Ginevra o la familia Sutton (los dueños del hotel Alvear)-, en el mercado reconocen el papel clave que jugó la decisión de Jorge Pérez de poner un pie en el negocio. Pérez es un argentino que está radicado en Estados Unidos hace más de 30 años y es el dueño de Related Group, la mayor desarrolladora inmobiliaria de Miami. En la década pasada estuvo a punto de invertir en el desarrollo de la Ciudad Deportiva de Boca -asociada con IRSA-, aunque a último momento decidió cancelar el proyecto porque la Argentina era "un desastre". El cambio de gobierno, finalmente, lo terminó de convencer de que éste era el momento para desembarcar en el dique 1, donde planea levantar dos torres de lujo de 30 pisos cada una, con una inversión de US$ 250 millones.

"Nos decidimos por Puerto Madero porque es una de las pocas zonas premium de Buenos Aires donde quedan terrenos. Si uno busca sobre la Avenida Libertador o Recoleta es casi imposible encontrar tierras disponibles. Y los resultados nos están dando la razón. Ya tenemos vendidos 103 de las 130 unidades, a un precio promedio de 7500 dólares el m2. El 100% de los compradores son locales, incluyendo un 10% de argentinos que están viviendo en el exterior", explica Carlos Rosso, presidente de Related.

Los desarrolladores aseguran que su mejor argumento de venta a la hora de convencer a los potenciales compradores es que se trata de la última oportunidad de invertir en Puerto Madero, y algo de razón tienen. Sin contar los proyectos que ya están iniciados y los que se acaban de anunciar, sólo quedarán cuatro lotes libres en la zona: tres pertenecen a la sociedad Fernández Prieto-Vizora (incluyendo uno donde hoy se levantan unas canchas de fútbol) y un cuarto es de Creaurban, la desarrolladora de la familia Calcaterra, que cuenta con el atractivo de que se trata de un predio que tiene la autorización para hacer la torre más alta de Buenos Aires.

De la lista de lotes sin proyecto definido hay que sacar el terreno que hoy está libre sobre la avenida Juana Manso 1400, justo enfrente al edificio El Porteño. La tierra pertenece a Alan Faena, que hace unas semanas anunció que volverá a invertir en la Argentina -hoy tiene todo el foco puesto en Miami- con el desarrollo de un nuevo proyecto residencial. La inversión en lo que el propio Faena considera "la última joya" ascenderá a US$ 100 millones.

"Lo que estamos empezando a ver es el final del desarrollo de Puerto Madero. A partir de la concreción de estos proyectos, los precios se tendrían que incrementar porque no va a haber nueva oferta y todo lo que se venda va a ser usado", asegura Alejandro Ginevra, titular de la desarrolladora Gnvgroup.

Gnvgroup está terminando la construcción de dos edificios de oficina con la marca World Trade Center -que implican una inversión de US$ 40 millones-, y en paralelo acaba de iniciar las obras de una nueva etapa del Harbour Tower. Se trata de una torre de 50 pisos y 150 unidades, que incluirá un hotel con la marca Viceroy, en lo que representará el desembarco de la cadena californiana en América del Sur -hoy cuenta con operaciones en Estados Unidos, México y el Caribe-. La inversión total en Harbour Tower ascenderá a US$ 160 millones.

El Viceroy, sin embargo, no será el único hotel que sumará Puerto Madero. Para junio de 2017 está programada la inauguración del Alvear Icon, el nuevo complejo que combinará habitaciones de hotel y residencias del grupo Sutton, y demandará una inversión de US$ 100 millones. El mismo grupo también está construyendo en el dique 2 la Alvear Tower, que con 54 pisos y 235 metros se convertirá en la torre más alta de la Argentina y representará un desembolso de otros US$ 130 millones.

"A diferencia de lo que sucede con otros barrios de la ciudad que pueden extenderse aunque sea simbólicamente, como por ejemplo ocurre con Palermo, Puerto Madero tiene límites muy acotados, lo que lo vuelve un producto único", dijo Andrés Kalwill, director comercial del Grupo Alvear.

Foto: Javier Joaquín

Frente a la multiplicación de proyectos millonarios, el gran interrogante es si las nuevas torres se traducirán en más gente viviendo en Puerto Madero o el barrio si continuará siendo un refugio para los inversores que no saben dónde poner sus ahorros. Según el último censo que data de 2010, en Puerto Madero viven 6726 habitantes, aunque en el barrio aseguran que la población estable al menos duplica esa cifra.

"Si bien en el pozo la mayoría de los compradores son inversores, muchos terminan instalándose. No coincido con la idea de que Puerto Madero esté medio vacío. Nosotros vemos cada vez más gente viviendo y de hecho hoy en nuestro complejo Zen City tenemos lista de espera de gente para alquilar", asegura Alberto Fernández Prieto, titular de la desarrolladora homónima, que asociada con Vizora -del grupo Brito- acaba de iniciar las obras para la construcción de dos nuevas torres de vivienda con la marca Link Towers, en el dique 1, que demandarán una inversión total de US$ 120 millones.

En Nuevo Madero -un portal especializado en todo lo que sucede en Puerto Madero- coinciden con la idea de que la zona dejó hace tiempo de ser un barrio fantasma, aunque reconocen que la crisis no perdona ni siquiera a los más ricos.

"Las expensas en todas las torres se dispararon en los últimos meses, con subas que llegan al 60%, y el panorama es más preocupante por el lado de los comercios. No es tan fácil para una casa de ropa o un restaurante enfrentar la combinación de ventas estancadas y costos que suben vía las expensas o los servicios", comentó Vanesa Leibas, directora de Nuevo Madero.

Los operadores inmobiliarios igualmente aseguran que más allá de la baja de la demanda actual, el potencial de Puerto Madero sigue siendo enorme. "Si bien hoy el nivel de vacancia en Puerto Madero es un poco más alta (en promedio, en locales comerciales se ubica en el 3,3%), hay que tener en cuenta que se trata de un índice que viene bajando en forma sostenida en los últimos años a pesar de que el consumo no ayuda. Esto se explica porque Puerto Madero es una verdadera ancla de la ciudad. No hay otro desarrollo en la región que ofrezca una propuesta de este tipo con una ubicación tan cercana al Centro", explica Marcelo Zuliani, gerente comercial de la consultora Colliers International.